中國商業房地産剛剛走過了40年,所謂的老小區其實還正值壯年。我們來看一下,全球範圍内,老小區的結局究竟是怎樣的。
其實在近些年,老小區問題逐漸成爲了一個世界性難題:買房的時候我想和房子長相厮守,但後來發現我的房子似乎活不過我了?。
賓夕法尼亞大學的建築學教授WitoldRybczynski在一篇文章中提到:使用磚石木材的傳統建築,平均壽命約爲120年。但對于使用鋼筋混凝土和玻璃幕牆的現代主義建築來說,它的壽命隻有一半:60年。
這似乎是一件反常識的事情,但世界各地不斷出現的案例,都在告訴你:這是真的!。
2013年5月,日本的Dojunkai公寓被拆除。這座1929年竣工的公寓樓曆經84年滄桑,是日本關東大地震後最高齡的公寓。
而日本20世紀60年代後盛行的綜合體建築,通常隻有30年的壽命。
2018年,大批購買2000年-2006年期間建成公寓的愛爾蘭居民,收到了4246歐元到826000歐元(約合3.34萬-64.9萬元人民币)的維修賬單。
才剛剛建成10幾年的房子,就已經不符合現代的消防标準,需要支付高額的賬單進行翻修改造。
有的家庭剛剛搬進自己新買的二手房,就要面臨巨額的賬單,你說冤不冤?。
無獨有偶,渥太華一座公寓的住戶,也收到了230萬美元額外維修基金的賬單,他們現階段每月700美元左右的月費将被提高到800美元。
很多公寓的居民開始賣房搬家,他們認爲自己老了的時候,沒有能力支付如此高昂的維修成本。
我們生活在一個快樂并痛苦的年代。
在過去那個時代,人的壽命短,房子的壽命長。而在今時今日,人的壽命長,房子的壽命短。
雙極的分析師帶大家探讨一個問題,究竟是我用房子養老?還是說我爲房子養老呢?。
爲什麽房子越來越短命?正如影響不同人壽命的因素有很多,房子壽命的奧秘也有衆多的因素構成。
首先是維護、翻修成本的問題。
Witold教授在他的文章中指出,如果回顧1960年還存在的建築,他們翻修改造的成本往往遠高于當時的建築成本。而且由于建築規範等法律法規的變化,一棟建築在60歲之前通常已經不符合現代标準。
就以逐漸流行的玻璃幕牆建築爲例,随着建築物的老化,維護成本将在25年的時候開始飙升。按照Witold教授的說法,在美國,玻璃外層的更換成本高達每塊80,000美元。
很多對于當下買主充滿誘惑力的外觀,背後是高昂的長期維護費用。
随着一棟建築的逐漸老化,我們似乎能聽到房子在哭訴:如果我沒有了姣好的容顔,你還願意像當初一樣,不顧一切的花錢養我嗎?。
當公寓的住戶已經無力承擔房子的維護費用時,一棟公寓也就面臨着壽終正寝的命運。
其次是住戶的問題。
如果把住宅樓形容成一個人,那麽生活在其中的居民就是血液。
就拿日本來說,如果建築物維護良好且沒有發生重大地震破壞,一棟建築的壽命通常能夠達到60至70年。
但根據2002年,日本土地,基礎設施,運輸和旅遊部的統計,日本建築的平均壽命是37年。而到了2014年,TokyoKantei發布的《公寓壽命》統計,日本全境的公寓壽命僅爲33.4歲,東京的平均值是40歲。
是什麽奪走了日本公寓的生命呢?我們舉兩個例子。
在東京市中心的一個公寓項目,主力戶型在11-15平米,居住在那裏的都是外國人以及每個月拿着48000日元(約合3187元)住房福利的受助人群。
這個公寓項目修建于上世紀80年代,現如今已經完全處于無物業狀态。
沒有定期的垃圾回收,公共設施完全處于報廢狀态。要不是處在東京寸土寸金的黃金地段,應該根本不會有人租住。
之所以出現這樣的情況,就是因爲擁有産權的業主逐漸搬離了這個社區。将房子出租給租客之後,業主就不再在乎物業管理的好壞。
越來越多的業主開始拒絕繳納物業費和維修基金,而這随之形成了惡性循環。
更多的業主開始搬離,沒有人再繳納物業費用,物業公司選擇離場,這棟公寓樓的價格也開始暴跌。
雖然說價格要遠低于周邊的住宅,地段也處于東京的市中心,但投資價值其實有限。一旦房屋出現結構問題,能否聯系到所有業主都是個問題,更何況也沒有業主會組織進行修複。
還有80年代中期名古屋的一個公寓項目。當時的業主的沒有聘請物業公司,而是成立了管理委員會自行管理。
但結果是,由于缺乏對管理基金的管理。30年間,社區的維護和物業運營近乎于無,公寓逐漸破敗,而管理基金會會長也在遭到起訴後卷款跑路,掏空了居民繳納的所有費用。
現如今,這個公寓因爲無人管理已經變成了垃圾屋,空置率高達40%以上。
上面的場景對部分國人來說都已經是有些熟悉的畫面。業主管理、住戶素質和欠繳費用,這是全世界都面臨的難題。
全世界的業主都覺得,業主委員會的事情好煩人,我不管,别人應該會管的。結果導緻了全球性的社區管理惡化。
在泰國有句話,隻有超人才能說服泰國的業主翻修房屋。因此,泰國永久産權的公寓,實際壽命大概隻有35年。
而在現代物業管理方式運行20年的北京,仍然有80%以上的小區沒有業主委員會。
住戶素質也是全球性問題,随着配套設施更好的新興社區不斷建立,老舊社區的住戶逐漸搬離,租戶逐漸入住。很現實的問題,租戶對于社區的維護以及社區建設的參與熱情遠低于業主住戶。
此外,社區中隻要有少量的高破壞性住戶,社區的維護成本就會直線上升,而由此産生的成本都需要全體業主承擔。
而老舊社區的老齡化也是一個重要因素,在國外已經實際發生的情況是,老年人很難負擔昂貴的物業和維護費用,導緻了人口老齡化的社區,公寓的折舊速度也直線上升。
欠繳物業和維修費用這件事情要分國家,比住說美國,在業主管理委員會采取一系列催繳措施後,可以對業主的房産産生留置權。
在某些州,業主委員會可以強制驅離業主,并且把業主的房子出租還債。極少數情況下,業主委員會還會向法院申請強制拍賣。當然,物業管理協會通常不會這麽做,畢竟美國的房産稅太高了。
而對于一些手段比較軟弱的國家,物業和維修費難免會進入到一個欠繳的惡性循環,房子的折舊速度非常快。這也就是部分國家,當地人不願買二手房的原因。
其三是開發商的問題。
不同水平的開發商,在項目建築質量上的差距非常之大,尤其是房地産行業快速發展的新興市場國家。
以人口大國印度爲例,那些采用RERA認證的大型建築商的項目,房屋壽命通常能夠堅持35-60年。
而那些有一定規模,但是尚未通過RERA認證的建商,他們承建的項目壽命一般隻有10-25年。
最差的是一些地方性的小建商,房屋壽命隻能支撐1-10年。他們普遍會抄襲一些西方的房屋設計,讓房子看起來還不錯,但是房屋設計根本滿足不了印度熱帶季風氣候的摧殘。
在新加坡,這個問題也非常突出。建築壽命小于20年的住宅,永久産權的私人住宅比政府組屋的折舊速度慢很多。
但當房屋的壽命到達20-40年的區間,政府組屋的房價跌幅僅爲3%,而永久産權的私人住宅房價跌幅接近15%,租貿産權的私人住宅跌幅超過了30%。
究其根源是因爲30年的私人物業普遍面臨着建築和環境缺乏維護的問題,而政府的組屋項目在這方面優勢極其突出。
這其中還有一個經常被忽視的點,就是開發商在進行銷售的時候承諾的物業費和維修費用。
雙極的銷售團隊在與客戶溝通時經常聽到這樣一句話:“這個項目的物業費太貴了,XX項目才多少錢。”。
但曆史的實踐證明了,欠繳的物業費遲早要還的。
溫莎大學的教授RandyLippert在他的書《公寓征服》一書中,探讨了多倫多和紐約大量的公寓發展的失衡和治理。
承諾不切實際的低費用是開發商常用的手段,但住戶入住之後,物業費往往面臨着飙升。
這種情況下住戶肯定不樂意呀!但用戶的抵制繳費往往最終導緻了建築物的缺乏維護。很多時候,一筆高昂的維修費用,可能會直接導緻公寓公司破産。
在海外購買一些有年頭的二手共管公寓時,請注意審查公寓大樓的财務報表。查看公寓大樓是否擁有健康的儲備基金。否則,你可能入住沒幾天,就要繳納一大筆維修基金。
東京市區有一個上世紀80年代的四層公寓項目,每個業主每月的維修費用一直隻有1000日元(約合66元),這使得該項目吸引了很多的買家接盤。
但在2012年前後,該建築突然出現了嚴重的管道漏水和外部混凝土開裂的問題。需要花費4億日元(2656萬元人民币),但管理基金中隻存了1億日元。
中國的房屋維修金制度始于1998年,但是在實際操作的過程中存在了很多問題,這些坑應該會在未來一段時間集中爆發。
其四、地區情況。
不同地區根據情況,也會出現很多幹擾房屋壽命的因素。
比如說日本,在上世紀70年代的房地産熱潮中,修建了大量的公寓項目,一度導緻了河沙的供應不足。
在這種情況下,大量這個時期的建築采用了海沙作爲材料。但由于清潔不充分,沙子中含鹽量比較高,導緻了建築質量下降。
1979年時預計物理壽命能夠達到117年的日本混凝土建築,在80年代的時候已經出問題了。
又比如說,1980年至2010年期間,加拿大、新西蘭出現的大規模爛公寓危機。
由于增加了丙烯酸灰泥和外牆外保溫系統(EIFS)等包層系統,房屋對于水分的滲透具有極強的抵抗力。但這樣的關鍵缺陷是,任何滲入系統的水或濕氣,都被封鎖在牆内,而這些國家的房屋又大量使用木質結構,結果導緻了嚴重的變質,腐爛和黴菌。
僅在加拿大卑詩省,有900多座建築物和31,000套個人住房單元發生了約40億美元的破壞,造成了加拿大曆史上最廣泛和最昂貴的住房重建。
2009年的新西蘭,有機構估計,維修和更換的費用總共将高達230億新西蘭元,涉及到89000座建築物。
而且由于擔心政府救助方案會影響新西蘭的國際信用評級。2009年11月,新西蘭國民政府決定不再提供更大幅度的費用分攤。
最終,大約64%的維修費用必須由業主承擔,隻有10%的費用由政府資金承擔,拿到補助的房主也被迫簽署了放棄起訴協議。
歐洲各國的房屋壽命,法國大概是50年,德國大概是67年,瑞士大概是70-100年,這背後也涉及了各個國家衆多的影響因素。
還有一些涉及到法律法規的問題。比如說某國雖然是永久産權,但法律似乎暗示了公寓的壽命隻能是50年,對海外投資者來說都是潛在的風險。
我的房子還能活多久?我的房子将會花多少的維護費用呢?哪一年要開始繼續養房呢?。
作爲一家海外房産公司,雙極整理了美國、加拿大等國一個正常維護公寓的預期折損周期。
在房屋剛建成的兩年内,維護的職責逐漸從開發商向産權所有者轉移。新建築的大部分板塊也處在保修期範圍内。基本不會出現大修問題,維護也主要以清潔和檢查爲主。
房屋建成的2-16年期間,這個階段的項目維護已經完全由産權所有者負責。10年左右時屋頂開始出現問題,這也是這個階段最大的維護。除此之外,大多還是像外牆粉刷這種小規模的工作。
房屋建成的17-29年,大量的建築部件開始惡化,需要進行替換改造。
首先是屋頂,平均壽命大概是15-18年。然後是大廈整體的制冷和加熱設施以及電氣設備,大概在20-25年之間需要更換。大廈的電梯根據品牌和維護不同,一般在20-30年之間面臨着更換(國内因爲養護不足要短很多)。
外部的密封膠和火警系統,在這個階段也面臨着大修。
維修的過程中會出現一個很棘手的問題,當年生産部件的公司已經倒閉,很難找到維修的部件和服務。
這個時期,很多社區的房屋維修金告罄,開始出現加征維修金的情況。
房屋建成的30-49年,業主開始要面臨高昂的維護費用。
管道、窗戶、内部裝潢、外觀、包層以及社區道路都面臨着大規模整修和替換的需求。除了修複和替換外,房屋的主要組件也需要進行預防性維護。
當房屋超過50年的情況下,整個建築的所有部件至少需要替換過一輪。
這時候業主将面臨三個選擇:。
第一、繼續幫這個公寓養老。這種情況下業主需要提前爲下一個十年的維護準備配套。
第二、業主可以投票選擇賣掉土地,拆除建築并賣掉建築廢料。然後業主分配獲得的資金收益。
第三、業主與開發商達成協議,拆除現有公寓,在土地上重建新公寓。
比如說前面所說的日本Dojunkai公寓,每位原業主獲得了拆除後新建公寓單位的70年産權。
然而,在不久的将來,這種拆遷重建的模式可能會面臨嚴峻的挑戰。
比如說在東京,上世紀70年代的公共住房,每個40平方米的單位,都占用了大概120-150平米的土地,容積率大概隻有0.27。這麽低的容積率自然可以在重建中大幅增加單位數,抵消掉重建的成本。
但現在呢?很多國家的公寓項目,容積率都已經破10。如此密集的項目,當地的規劃是否還會允許建設更高容積率的項目呢?如果不允許,開發商重建是否還有利可圖呢?。
住戶可能面臨的選擇是,要麽花巨額的成本修房子,要麽把自己的房子折價,請開發商拆遷。
對于有房産稅的國家來說,一旦一個公寓每年的維護費和房産稅超過了租金,這個公寓就沒有購買的必要了。
科技讓生命更長久,也讓建築更長久。
建築材料的壽命越來越長,號稱能夠堅守200年的混凝土已經應用在很多項目中。據說500年壽命的混凝土也在研發中。
但經濟在低語:資本讓你今年拆,誰能留你到明年?。
建築的經濟壽命似乎在縮短,人們急于去殺死年邁的建築,讓新興的建築創造更大的經濟收益。
瑞士人壽的房地産主管RenatoPiffaretti的預測值得我們去思考:“房子會像我們生活中其他的消費品一樣,人們不再爲長久而建房,人們隻爲這個時代而建。”。
以上就是描寫住宅小區的文章,市中心老房子老小區最後的結局會是什麽?的介紹,希望大家喜歡!
中国商业
房地产刚刚走过了40年,所谓的老
小区其实还正值壮年。我们来看一下,
全球范围内,老小区的
结局究竟是怎样的。
其实在近些年,老小区
问题逐渐成为了一个世界性难题:
买房的时候我想和
房子长相厮守,但
后来发现我的房子似乎活不过我了?。
宾夕法尼亚
大学的建筑学
教授WitoldRybczynski在一篇文章中提到:
使用砖石
木材的传统建筑,平均
寿命约为120年。但
对于使用钢筋混凝土和
玻璃幕墙的现代主义建筑
来说,它的寿命只有一半:60年。
这
似乎是一件反常识的事情,但世界各地不断出现的案例,都在告诉你:
这是真的!。
2013年5月,
日本的Dojunkai
公寓被拆除。
这座1929年竣工的公寓楼历经84年沧桑,是日本关东大
地震后最
高龄的公寓。
而日本20世纪60
年代后盛行的综合体建筑,通常只有30
年的寿命。
2018年,大批购买2000年-2006年期间建成公寓的爱尔兰居民,
收到了4246欧元到826000欧元(约合3.34万-64.9万元
人民币)的
维修账单。
才刚刚建成10
几年的房子,就已经
不符合现代的消防标准,需要支付高额的账单进行翻
修改造。
有的
家庭刚刚搬进自己新买的二手房,就要面临巨额的账单,你说冤不冤?。
无独有偶,渥太华
一座公寓的住户,也收到了230万美元额外维修
基金的账单,他们现
阶段每月700美元左右的月费将被提高到800美元。
很多公寓的居民开始卖房
搬家,他们
认为自己老
了的时候,没有能力支付如此高昂的维修成本。
我们生活在一个快乐并痛苦的年代。
在过去那个
时代,人的寿命短,房子的寿命长。而在今时今日,人的寿命长,房子的寿命短。
双极的
分析师带
大家探讨一个问题,究竟是我用房子养老?还是说我为房子养老呢?。
为什么房子越来越短命?正如
影响不同人寿命的因素有很多,房子寿命的奥秘也有众
多的因素构成。
首先是维护、翻修成本的问题。
Witold教授在
他的文章中指出,如果回顾1960年还存
在的建筑,他们翻修改造的成本往往远高于当时的建筑成本。而且由于建筑规范等
法律法规的
变化,一栋建筑在60岁之前通常已经不符合现代标准。
就以逐渐流行的玻璃幕墙建筑为例,随着
建筑物的
老化,维护成本将在25年的时候开始飙升。按照Witold教授的
说法,在美国,玻璃外层的更换成本高达每块80,000美元。
很多对于当下买主充满诱惑力的外观,背后是高昂的
长期维护
费用。
随着一栋建筑的逐渐老化,我们似乎能听到房子在哭诉:如果我没有了姣好的容颜,你还愿意像当初一样,不顾一切的
花钱养我吗?。
当公寓的住户已经无力承担房子的维护费用时,一栋公寓也就面临着寿终正寝的
命运。
其次是住户的问题。
如果把住宅楼形容成一个人,那么生活在其中的居民就是
血液。
就拿日
本来说,如果建筑物维护良好且没有发生重大地震破坏,一栋建筑的寿命通常能够达到60至70年。
但根据2002年,日本土地,基础设施,运输和
旅游部的统计,日本建筑的平均寿命是37年。而到了2014年,TokyoKantei发布的《公寓寿命》统计,日本全境的公寓寿命仅为33.4岁,
东京的平均值是40岁。
是什么夺
走了日本公寓的生命呢?我们举两个例子。
在东京市中心的一个公寓项目,主力户型在11-15平米,居住在那里的都是
外国人以及每个月
拿着48000
日元(约合3187元)住房
福利的受助人群。
这个公寓项目修建于上世纪80年代,现如今已经完全
处于无
物业状态。
没有定期的垃圾回收,公共设施完全处于
报废状态。
要不是处在东京寸土寸金的黄金地段,
应该根本不
会有人租住。
之
所以出现这样的情况,就是因为拥有产权的业主逐渐搬离了这个
社区。将房子出租给
租客之后,业主就不再在乎物业
管理的
好坏。
越来越多的业主开始
拒绝缴纳
物业费和维修基金,而这随之形
成了恶性循环。
更多的业主开始搬离,没有人再缴纳物业费用,物业公司选择离场,这栋公寓楼的
价格也开始
暴跌。
虽然说价格要远低于周边的住宅,地段也处于东京的市中心,但
投资价值其实有限。一旦房屋出现结构问题,能否
联系到所有业主都是个问题,更何况也没有业主会
组织进行
修复。
还有80年代中期名古屋的一个公寓项目。当时的业主的没有聘请物业公司,而是
成立了管理委员会自行管理。
但
结果是,由于缺乏对管理基金的管理。30年间,社区的维护和物业运营近乎于无,公寓逐渐破败,而管理基金会会长也在遭到
起诉后卷款跑路,掏空了居民缴纳的所有费用。
现如今,这个公寓因为无人管理已经
变成了垃圾屋,空置率高达40%以上。
上
面的场景对部分国人来说都已经是
有些熟悉的画面。业
主管理、住户
素质和欠缴费用,这是全世界都面临的难题。
全世界的业主都觉得,业主委员会的事情好
烦人,我不管,别人应该会管的。结果导致了全球性的社区管理恶化。
在
泰国有句话,只有超
人才能说服泰国的业主翻修房屋。因此,泰国永久产权的公寓,实际寿命大概只有35年。
而在现代物业管理方式运行20年的
北京,仍然有80%以上的小区没有业主委员会。
住户素质也是全球性问题,随着配套设施更好的
新兴社区不断
建立,老旧社区的住户逐渐搬离,
租户逐渐
入住。
很现实的问题,租户对于社区的维护以及社区建设的参与热情远低于业主住户。
此外,社区中只要有少量的高破坏性住户,社区的维护成本就会直
线上升,而由此
产生的成本都需要全体业主承担。
而老旧社区的老龄化也是一个重要因素,在
国外已经实际发生的情况是,
老年人很难负担昂贵的物业和维护费用,导致了人口老龄化的社区,公寓的折旧速度也直线上升。
欠缴物业和维修费用这
件事情要分
国家,比住说美国,在业主管理委员会采取一系列催缴
措施后,可以对业主的
房产产生留置权。
在某些州,业主委员会可以强制驱离业主,并且把业主的房子出租还债。极少数情况下,业主委员会
还会向法院
申请强制拍卖。当然,物业管理协会通常不会这么做,毕竟美国的房产税太高了。
而对于
一些手段比较软弱的国家,物业和维修费难免会进入到一个欠缴的恶性循环,房子的折旧速度非常快。这也就是部分国家,当地人不愿买二手房的原因。
其三是开发商的问题。
不同
水平的开发商,在项目建筑
质量上的
差距非常之大,尤其是房地产
行业快速发展的新兴市场国家。
以人口大国
印度为例,那些采用RERA认证的大型建筑商的项目,房屋寿命通常能够坚持35-60年。
而那些有一定规模,但是尚未
通过RERA认证的建商,他们承建的项目寿命一般只有10-25年。
最差的是一些地方性的小建商,房屋寿命只能
支撑1-10年。他们普遍会
抄袭一些西方的房屋设计,让房子看
起来还不错,但是房屋设计根本满足不了印度热带季风
气候的摧残。
在新加坡,这个问题也非常
突出。建筑寿命小于20年的住宅,永久产权的私人住宅比
政府组屋的折旧速度慢很多。
但当房屋的寿命到达20-40年的区间,政府组屋的
房价跌幅仅为3%,而永久产权的私人住宅房价跌幅接近15%,租贸产权的私人住宅跌幅超过了30%。
究其根源是因为30年的私人物业普遍面临着建筑和环境缺乏维护的问题,而政府的组屋项目在这方面
优势极其突出。
这其中还有一个经常被忽视的点,就是开发商在进行销售的时候承诺的物业费和维修费用。
双极的销售团队在与
客户沟通时经常听到这样
一句话:“这个项
目的物业费太贵了,XX项目才
多少钱。”。
但历史的实践证明了,欠缴的物业费迟早要还的。
温莎大学的教授RandyLippert在他的书《公寓征服》一书中,探讨了多伦多和纽约大量的公寓发展的失衡和治理。
承诺不切实际的低费用是开发商常用的手段,但住户入住之后,物业费往往面临着飙升。
这种情况下住户
肯定不乐意呀!但用户的抵制缴费往往最终导致了建筑物的缺乏维护。很多时候,一笔高昂的维修费用,可能会直接导致公寓公司
破产。
在海外购买一些有年头的二手共管公寓时,请注意审查公寓大楼的财务报表。
查看公寓大楼
是否拥有
健康的储备基金。否则,你可能入住没
几天,就要缴纳一大笔维修基金。
东京
市区有一个上世纪80年代的四层公寓项目,每个业主每月的维修费用一直只有1000日元(约合66元),这使得该项目吸引了很多的买家接盘。
但在2012年
前后,该建筑突然出现了严重的
管道漏水和外部混凝土
开裂的问题。需要花费4亿日元(2656万元人民币),但管理基金中只存了1亿日元。
中国的房屋维修金制度始于1998年,但
是在实际操作的过程中存在了很多问题,这些坑应该会在未来一段时间集中爆发。
其四、
地区情况。
不同地区根据情况,也会出现很多干扰房屋寿命的因素。
比如说日本,在上世纪70年代的房地产热潮中,修建了大量的公寓项目,一度导致了河沙的供应不足。
在这种情况下,大量这个
时期的建筑采用了海沙作为
材料。但由于清洁不充分,
沙子中含盐量比较高,导致了建筑质量下降。
1979年时预计物理寿命能够达到117年的日本混凝土建筑,在80年代的时候已经出问题了。
又比如说,1980年至2010年期间,
加拿大、
新西兰出现的大规模烂公寓危机。
由于增加了丙烯酸灰泥和外墙外
保温系统(EIFS)等包层系统,房屋对于
水分的渗透具有极强的抵抗力。但这样的关键缺陷是,任何渗入系统的水或
湿气,都被封锁在墙内,而这些国家的房屋又大量使用木质结构,结果导致了严重的
变质,腐烂和霉菌。
仅在加拿大卑诗省,有900多座建筑物和31,000套个人住房单元发
生了约40亿美元的破坏,造成了加拿大历史上最广泛和最昂贵的住房重建。
2009年的新西兰,有
机构估计,维修和更换的费用总共将高达230亿新西兰元,涉及到89000座建筑物。
而且由于担心政府
救助方案会影响新西兰的
国际信用
评级。2009年11月,新西兰国民政府决定不再提供更大幅度的费用分摊。
最终,大约64%的维修费用必须由业主承担,只有10%的费用由政府资金承担,拿到
补助的房主也被迫签署了
放弃起诉协议。
欧洲各国的房屋寿命,
法国大概是50年,
德国大概是67年,
瑞士大概是70-100年,这背后也涉及了各个国家众多的影响因素。
还有一些涉及到法律法规的问题。比如说某国虽然是永久产权,但法律似乎暗示了公寓的寿命只能是50年,对海外投资者来说都是潜在的
风险。
我的房子还能活
多久?我的房子将会花多
少的维护费用呢?哪一年要开始继续养房呢?。
作为一家海外房产公司,双极整理了美国、加拿大等国一个正常维护公寓的预期折损周期。
在房屋刚建成的
两年内,维护的职责逐渐从开发商向产权所有者转移。新建筑的大部分板块也处在
保修期范围内。基本不会出现大修问题,维护也主要以清洁和
检查为主。
房屋建成的2-16年期间,这个阶段的项目维护已经完全由产权所有者负责。10年左右时屋顶开始出现问题,这也是这个阶段最
大的维护。除此之外,大多还是像外墙粉刷这种小规模的工作。
房屋建成的17-29年,大量的建筑部件开始恶化,需要进行替换改造。
首先是屋顶,平均寿命大概是15-18年。
然后是大厦整体的
制冷和
加热设施以及
电气设备,大概在20-25年之间需要更换。大厦的
电梯根据
品牌和维护不同,一般在20-30年之间面临着更换(
国内因为养护不足要短很多)。
外部的密封胶和火警系统,在这个阶段也面临着大修。
维修的过程
中会出现一个很棘手的问题,当年
生产部件的公司已经
倒闭,很难
找到维修的部件和服务。
这个时期,很多社区的房屋维修金告罄,开始出现加征维修金的情况。
房屋建成的30-49年,业主开始要面临高昂的维护费用。
管道、
窗户、内部装潢、外观、包层以及社区道路都面临着大规模整修和替换的需求。
除了修复和替换外,房屋的主要组件也需要进行
预防性维护。
当房屋超过50年的情况下,整个建筑的所有部件至少需要替换过一轮。
这时候业主将面临三个选择:。
第一、继续帮这个公寓养老。这种情况下业主需要提前为下一个十年的维护
准备配套。
第二、业主可以
投票选择卖掉土地,拆除建筑并卖掉建筑废料。然后业主分配获得的资金
收益。
第三、业主与开发商达成协议,拆除现有公寓,在土地上重建新公寓。
比如说前面所说的日本Dojunkai公寓,每位原业主获
得了拆除后新建公寓
单位的70年产权。
然而,在不久的将来,这种拆迁重建的
模式可能会面临严峻的挑战。
比如说在东京,上世纪70年代的公共住房,每个40平方米的单位,都占用了大概120-150平米的土地,容积率大概只有0.27。这么低的容积率自然可以在重建中大幅增加单位数,抵消掉重建的成本。
但现在呢?很多国家的公寓项目,容积率都已经破10。如此密集的项目,当地的规划是否还会允许建设更高容积率的项目呢?如果不允许,开发商重建是否还有利可图呢?。
住户可能面临的选择是,要么花巨额的成本修房子,要么把自己的房子折价,请开发商拆迁。
对于有房产税的国家来说,一旦一个公寓
每年的维护费和房产税超过了
租金,这个公寓就没有购买的必要了。
科技让生命更长久,也让建筑更长久。
建筑材料的寿命越来越长,号称能够坚守200年的混凝土已经应用在很多项目中。
据说500年寿命的混凝土也在研发中。
但
经济在低语:资本让你今年拆,谁能留你到明年?。
建筑的经济寿命似乎在缩短,人们急于去杀死年迈的建筑,让新兴的建筑创造更大的经济收益。
瑞士人寿的房地产主管RenatoPiffaretti的
预测值得我们去思考:“房子会像我们生活中其他的消费品一样,人们不再为长久而建房,人们只为这个时代而建。”。
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本文标题:描写住宅小区的文章,市中心老房子老小区最后的结局会是什么?
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