赶紧卖掉房子

國家發改委顧問國世平：趕緊賣掉房子，一套都不剩！ （2013-09-08） (國世平，清華資本經營（投融資與公司管控）總裁班的授課老師，爲清華資本經營總裁班授課《資産證券化與投資銀行》；現任國家發改委顧問、深圳市政府經濟顧問、深圳大學當代金融研究所所長、教授、博士及博士後導師。 國世平曾經預測1997年香港房價會下跌30%，那時沒人當真，最後跌了80%。 在去年，他做的四個預測，三個預測全部應驗。第一個預測，煤炭及大衆商品價格很快就要暴跌，應驗；第二個預測，黃金很快就要暴跌，應驗；第三個預測，銀行裏缺錢，應驗；他的第四個預測是房地産很快就要崩盤…… 以下内容爲國世平教授爲資本19班的部分授課内容！) 非常高興今天能夠來探讨我們的宏觀經濟形勢，包括我們未來的走勢。我們來看一看，我們過去十年，究竟發生了什麽事，未來十年我們又将要發生什麽。 我一直在講，如果你2000年開始投資，你是個傻瓜都賺錢。因爲2000年到現在的投資，是中國财富的總爆發時期。我們知道，如果第一步你的投資買了房地産，2000年深圳的房價才隻有多少啊？2200多，最高漲到多少啊，均價3萬塊錢，整整漲了11倍，你投資房地産，獲利多大，你說房地産賺不賺錢？ …… 現在看到房價到今天這個地步，我告訴大家對中國的經濟傷害有多大。 第一，實體經濟的利潤隻有5-10%，而房地産的利潤高達100%。這種結果說明什麽？所有的實體經濟，隻要有可能都朝房地産轉移。上市公司“湘粵情”做什麽的？餐館的，現在餐館不大做了，轉到房地産去。上市公司雅戈爾做什麽的？服裝的，現在服裝也不做了，也朝房地産轉移。中國将是一個不折不扣的房地産的國家。一個國家以房地産作爲立國之本，你得注意。 第二，我們的實體經濟遭受毀滅性的打擊。我們希望銀行的錢多一點救助實體經濟。但是我們銀行的錢80%是流到房地産的，我們的實體經濟根本就得不到救助。德國之所以可以抗衡全球兩次金融危機，就是德國有非常堅挺的實體經濟。實體經濟才是一個國家的立國之本。我們國家的立國之本在哪裏？ 第三，我們的産能過剩多麽嚴重，我們的彩電、冰箱十年不生産都賣不掉。我們希望老百姓多一點的消費，但是我們中國的錢全部都去買房子。我們算了一下給老百姓1000塊錢，其中800塊就是買房子。祖孫三代的錢交給了首付，然後全家按揭，你還有多少錢消費，我告訴你房地産走到今天這個地步，令我們國家領導人感到非常的憂慮。 我想問大家，房地産到底是在漲還是跌？ 全國的報道都在漲，你真的以爲房子在漲嗎？我們的媒體，誰敢說房子跌？你一跌我就不給你廣告！現在媒體的廣告，都是地産的廣告。我想問大家，現在媒體是不是冒（沒有）德。中國大中城市70個城市在漲，那老百姓說房子肯定要漲。 我想問大家，中國的大中城市怎麽定義？ 比如說我們廣東韶關、陽江、東莞、珠海、汕頭、江門，這都是屬于大中城市；講地級市，中國有多少地級市？648個。 我想問大家，中國648個大中城市，隻有70個城市在漲，364個房子在跌，你怎麽不報道，還有120個城市不漲不跌？如果你全部報道出來，那時老百姓說，中國的大中城市70個城市在漲，364個城市在跌，還有120個城市不漲不跌，老百姓會怎麽想？但媒體對老百姓就報道第一個。 現在我告訴你，中央還不是擔心房子暴漲，現在中央最擔心房子像斷崖式的下滑。現在中央内部預計的房子很快就要崩盤，已經崩盤或很快就要崩盤的110個城市，很快就要崩盤。 第一個崩盤的，鄂爾多斯。我是内蒙古鄂爾多斯政府的高級顧問，我去年3月份到鄂爾多斯市去演講的時候，鄂爾多斯的房價是22000塊錢一平，我就給鄂爾多斯的市長、市委書記雲峰書記說，我說鄂爾多斯的房價很快就要暴跌，他怎麽說：教授，我們知道要跌，但最低也不能低于17000。我說誰說的。現在上一個月，鄂爾多斯政府給我的報告是多少，鄂爾多斯的房價跌到1700塊錢一平方米，全崩盤了，地産商全逃跑了。我的一個學生上個月從鄂爾多斯開回了36輛路虎車。 第二個崩盤的城市是溫州。溫州是中國炒房的，誰相信溫州的房子跌？現在溫州的房子砍掉60%還在跌，都在抛房子。 第三個崩盤的城市海南。我們限價限的最高價，海南是限的最低價，不能低于17000元。 第四個崩盤的城市是貴陽。貴陽房子貴到什麽樣，平均每個人能分到30多套房子。現在中央内部預警的房價要崩盤的：大連、沈陽、營口、煙台、青島、唐山、常州、甯波、石家莊、長沙、海南、麗江、北海、惠州、珠海很快就要崩盤。 将來的情況是什麽？房地産崩盤，地方政府崩盤，高鐵崩盤，地鐵崩盤，那麽我們的銀行一定崩盤。中央就一定要出手救啊。中央說房地産不要了，地鐵不要了，高鐵不要了，但是中央一定要救銀行啊。不救銀行怎麽辦，老百姓把你一輩子的血汗錢存到銀行，第二天早上說沒有銀行了，你不殺人放火才怪呢！ 那麽中央還要救地方政府，你不救地方政府，地方政府沒有了，那不就亂套了嘛。中央也沒有錢，怎麽辦？隻有一個辦法就是大量的印鈔，我們國家将出現惡性的通貨膨脹。 我們來看現在令中國領導人感到最爲焦慮的問題是什麽，就是房地産。因爲中國老百姓十年賺的錢全都買在房地産上了。我知道中國的老百姓都相信房子不跌，誰說的？經濟學家是數字說明問題。 在這裏，我選的是亞洲最具典型的三個國家和地區房地産走勢圖，大家看一下這三個走勢圖是不是驚人的相似？ 每個國家和地區的房地産走勢，基本上是一樣的，沒有哪個國家和地區會走出自己獨立的痕迹。曆史是有驚人的相似，大家看，日本的房地産是不是1982年開始漲，香港的房地産92年開始漲，我們國家的房地産是2002年開始漲。我們香港比日本晚多少年？晚十年；我們比香港晚多少年？十年；我們比日本呢？晚二十年。 大家看，日本的房價從1982年大漲到1987年，漲了多少年？5年，在這5年裏，日本的房子整整漲了10倍，香港的房子從1992年大漲到1997年，漲了幾年？5年也漲了10倍。我們深圳的房子從2002年大漲到2007年，也漲了5年，整整漲了11倍。 但是房子是不可能永遠漲的，沒有哪個國家的房子一直漲。 日本沒有想到，在1987年日本的房子暴跌。到1993年，日本人極度悲觀失望的時候，沒有想到他的房子強勁的反彈，在1994年日本人又拼命的買房子，沒有想到1994年日本房子再次暴跌。到1995年，日本的房子整整跌了80%。 我們看看香港，香港的房子在1992年發展到1997年，漲了10倍。誰相信香港的房子跌？我不是吹，我是成功的預測香港的房子在1997年跌。我在1997年1月份在香港的信報和香港的電視台發表演講，我說房子很快就要暴跌，李嘉誠一看非常的憤怒，在香港的經濟日報連續4天登廣告，名字就叫，質問國世平教授。 我的預測完全準确，香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人極度的悲觀失望，後來沒想到房子強勁的反彈，在2004年香港人又拼命的買房子，沒有想到房子第二次探底到2005年。從1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%。2005年，李嘉誠又在香港經濟日報整版的登廣告，向國世平道歉，同時聘請我爲李嘉誠公司的高級顧問。 2007年，我又一次成功的預測中國的房産在2008年開始暴跌。結果，2008年北京的房子像斷崖一樣跌了40%，上海的房子跌的最少，跌了30%；我們深圳的房子像斷崖似的跌了30%，東莞的房子直接跌60%。 但是，國老師犯了一個最重要的錯誤。我沒有想到我們國家的領導人這麽亂來。大家看看，日本的房子跌了6年，香港的房子跌了6年，我們國家的房子至少要跌4年吧？剛剛跌到第三個月，到了2009年3月份，中央像發神經一樣宣布救市，也就是溫家寶搞的4萬億投資。 4萬億投資要命啊。我們國家爲此付出了極爲高昂的代價。那時候地産商響應中央的號召，主動的把房價往下調，我們的地方政府和老百姓配合中央不買房子，沒有想到我們國家領導人這麽亂來，4萬億投資救了地産一把。 如果大家想一想，2008年讓房子慢慢跌下來，我們不會有這麽困難。非常可惜，現在中國老百姓都不相信中國房子會跌，但是我告訴大家，我今天負責任的告訴大家，中國老百姓再靠買房子賺錢的時代已經一去不複返了。 爲什麽？房地産的格局已經發生了重大的變化。 去年我們國家大中城市190個城市在這裏，今年有多少，幾十個，可能明年隻有多少，50個，可能後面30個，最後20個，最後10個。深圳、北京、上海的房子可能最後跌，因爲我是萬科的高級顧問，我是李嘉誠公司的高級顧問。我問李嘉誠，爲什麽深圳、北京、上海的房子泡沫最多，反而最後跌。他說教授，你想想就知道了，要保衛中心城市，我們首先把四線城市房子賣掉，救三線的；如果三線救不了，賣掉三線救二線；二線還不行就賣二線救一線；如果一線崩盤了，中國就全崩盤了。 我們中國的房地産所得稅是20%，這是個什麽概念？在座的你以後買房子，如果房子不漲30%，你一分錢都賺不到。爲什麽？20%交了所得稅，還有5%的契稅，你還要買房子，還要按揭嗎？再交5%的按揭，你說房子漲30%多難漲啊。那房子難漲，你不賺錢，你還買房子幹什麽啊！ 那你說好，你去買房子，你代我交稅。我告訴你房地産所得稅是直接稅，直接稅是不能轉讓的，隻有間接稅可以轉讓！比如說我把我的房子賣給趙總，趙總代我交了30萬的稅，他到稅務局去舉報，國教授的房産稅是我交的，稅務局把我抓起來，把錢退給他，還坐牢。那把房價漲上去？開玩笑，房子貴誰買你的。 我們國家明年全方位征收房産稅。中國的房産稅是多少？0.6%-6%。如果中央想把房産稅漲到6%是個什麽概念？那意味着在座的你住一百萬的房子，你一年交6萬的稅，你交就行了。國老師在深圳的房子700萬，我一年要交42萬的稅。李嘉誠一年交的房産稅是1700萬，他的豪宅17個億。我告訴你，到那個時候我們中國居民都要做一個選擇，根據你的收入水平決定你住房的大小。 我們中國的老百姓真的很可憐，我們根本就不是買房子，我們是買房子的居住權，因爲土地不是你的，我們就買了70年居住權。我想問大家，誰住滿過70年？中國住滿30年拔掉，美國、日本和歐洲的房子連土地都是你的，人家才叫買房子。 房子很快就要崩盤，我必須警告在座各位：如果這個時候你膽敢再去買房，你将成爲中國房地産史上最後一批解放軍，把别人徹底解放了，在上面站崗十年都下不來。 我建議大家，今年買一點股票，爲什麽？因爲股票和房地産在國外都是兩個并駕齊驅的。我們中國房地産長期在高位，我們的股票長期在低位，正不正常，絕對不正常。 中央一定要把房地産的價格打下來。如果老百姓的股票不漲，中國老百姓的資産就會要縮水，這是中央不願意看到的。中央希望，房子調下來，股票漲上去。至少老百姓的資産沒有縮水，如果中國的股票漲上去，房子跌了，中央一定要老百姓賣掉股票，抄底房地産，股票跌到這個地方，房地産漲到這個地方，就形成了房地産和股票的并駕齊驅。這是中央的戰略意圖。我告訴你，你在别的地方可以不聽黨的話，在投資方面一定要聽黨的話，因爲共産黨是最大的專家。中國的經濟就是政治經濟。 那我們在座的就會說，教授，你說經濟不好，股票不是反應經濟嗎？經濟不好，股票怎麽會漲呢？但問題是，中國的股票什麽時候反應過經濟啊？美國的GDP上升170倍，美國的股票漲多少倍啊，600倍。我們的GDP上升多少倍？280倍，我們的股票上升爲0。上屆證監會主席名字叫尚福林，上升的幅度爲零。所以今天我要跟大家講，賣掉房子，買股票。明年如果股票漲上去了，房子跌了，再請我演講，我讓大家賣掉股票抄底房地産。